Votre logement, votre société et les droits d’enregistrement

        I.            Droits d’enregistrement de l’habitation propre

L’achat d’une habitation existante (qui n’est pas considérée comme neuve sur le plan de la TVA) est normalement soumis au droit de vente général de 12,5 % en Wallonie et à Bruxelles, et de 12 % en Flandre. Dans ces trois Régions, des régimes préférentiels sont toutefois prévus en cas d’achat d’une habitation propre (c.-à-d. dans laquelle vous vivrez vous-même, avec votre famille) et unique. En Région flamande, une habitation est un bâtiment ou (une partie d’)un étage qui sert ou servira principalement (c.-à-d. au moins pour moitié) au logement d’une famille ou d’une personne(art. 1.1.0.0.2, al. 12, 6°, CFF). En Région wallonne et à Bruxelles, une utilisation partielle pour le logement d’une famille ou d’une personne suffit (art. 53, al. 1^er, 2°, 2^e phrase, C. enr. w. ; art. 46bis C. enr.). La loi n’exige pas une utilisation «principale» pour le logement.

En Flandre, il y a affectation/destination au logement d’une partie d’un immeuble mixte si les différentes parties peuvent être distinguées en tant qu’entités indépendantes (art. 2.9.7.0.5 CFF). Supposons p.ex. qu’un bien immobilier soit utilisé à 60 % comme local commercial, les 40 % restants étant utilisés comme habitation. Le taux réduit peut être appliqué aux 40 %, car il s’agit d’une partie exclusivement (c.‑à‑d. plus que principalement) utilisée pour l’habitation. Un prix distinct doit alors être indiqué pour chaque partie (position n° 20052, 28.03.2022).

Si l’immeuble que vous souhaitez acheter est situé en Flandre, vous pouvez bénéficier d’une réduction des droits d’enregistrement. Vous ne payez que 3 % au lieu de 12(art. 2.9.4.2.11 CFF), voire seulement 1 % si vous effectuez une «rénovation énergétique importante» du bien ou une reconstruction (partielle) après une démolition (partielle)(art. 2.9.4.2.12 CFF), ou si le bien est un monument protégé(art. 2.9.4.2.12 CFF). Il y a en outre une réduction supplémentaire pour les biens dont le prix ou la valeur de vente ne dépasse pas, selon leur localisation, 220 000 ou 240 000 €(art. 2.9.5.0.5 CFF).

En Wallonie, il existe deux régimes favorables en cas d’achat d’une habitation familiale. Tout d’abord, il y a la «réduction pour habitation modeste», qui prévoit un taux de 6 % (voire 5) pour les habitations modestes (c.-à-d. celles dont le revenu cadastral est faible)(art. 53 C. enr. w.). En outre, un abattement, c.-à-d. une exonération des droits d’enregistrement, est prévu pour la première tranche de 40 000 € du prix d’achat(art. 46bis C. enr. w.).

À Bruxelles, il n’existe pas de taux réduit pour le logement familial. Il y a cependant un abattement sur 200 000 € (maximum), éventuellement majoré d’un abattement complémentaire sur au moins 50 000 €, si la classe de performance énergétique est améliorée d’au moins deux niveaux (art. 46bis C. enr. br.).

      II.            Achat en indivision

On parle d’«achat en indivision» lorsque votre société et vous achetez le bien ensemble, en pleine propriété. Ni votre société ni vous n’êtes alors propriétaires d’une partie distincte.

Le taux réduit ne s’applique qu’en cas d’achat de la totalité du bien, seul ou avec plusieurs personnes physiques (art. 2.9.4.2.11, §1^er, al. 1^er, CFF). Cette condition est évaluée pour chaque acheteur séparément, et par conséquent, l’administration fiscale flamande accepte que vous ayez toujours droit au taux réduit à titre privé si vous achetez le bien en indivision avec votre SRL (si toutes les autres conditions sont remplies) (position n° 18044, 28.05.2018, n° 1). Votre SRL (personne morale) devra en revanche s’acquitter du droit de vente général sur sa partie.

La réduction pour habitation modeste n’est pas possible pour l’achat d’une partie indivise (art. 54 C. enr. w.), sauf si cette partie correspond à (une partie d’)un étage d’un bâtiment. Vous n’y avez donc pas droit si vous achetez un bien immobilier en indivision avec votre société. Il en va de même pour l’abattement, tant en Wallonie qu’à Bruxelles. Le bien peut être acheté par plusieurs personnes ensemble, mais chacune d’entre elles doit remplir toutes les conditions pour bénéficier de l’abattement. Si l’un des acheteurs est votre société, vous n’y avez donc pas droit.

    III.            Achat de parties distinctes dans un même bâtiment

Dans cette situation, votre société et vous achetez chacun une partie distincte d’un immeuble (vous n’êtes donc pas en indivision), p.ex. en cas d’achat d’un immeuble divisé en appartements. Votre SRL et vous achetez alors des appartements séparés, en propriété à 100 %, seules les parties communes (hall d’entrée, couloirs, escaliers, ascenseurs) restant en indivision. La division en parties séparées et en parties communes ainsi que les droits et les devoirs des propriétaires sont alors régis par un «acte de base».

Si toutes les autres conditions sont remplies, vous bénéficiez du taux réduit, de la réduction pour habitation modeste ou de l’abattement sur l’achat de l’appartement et de la part indivise des parties communes. Votre société paie toujours le droit de vente général.

   IV.            Achat scindé

Il s’agit de l’achat de l’usufruit d’un bien immobilier par votre société, et de la nue-propriété par vous‑même. Contrairement à l’achat en indivision ou à l’achat de parties séparées, les droits de votre société sur l’immeuble sont alors différents des vôtres.

Le taux réduit ne s’applique qu’en cas d’achat en pleine propriété, par un ou plusieurs cessionnaire(s) (art. 2.9.4.2.11, §1^er, al. 1^er, CFF). L’administration flamande accepte toutefois toujours que vous ayez droit au taux réduit, pour autant que vous remplissiez les autres conditions (position n° 18044, 28.05.2018, n° 3, b), même si l’usufruit est acheté par votre société qui, elle, ne remplit pas ces conditions. Bien entendu, votre société paiera alors le droit de vente général sur l’usufruit.

La réduction pour habitation modeste est possible en cas d’achat, par une personne physique, d’une habitation modeste en Wallonie (art. 53 C. enr.), sans que la loi limite son application aux achats de la pleine propriété. Par conséquent, si les autres conditions sont remplies, vous y avez droit pour l’achat de la nue-propriété d’un bien dont votre société achète l’usufruit. Pour bénéficier de l’abattement, tant en Wallonie qu’à Bruxelles, il faut que tous les acquéreurs destinent l’achat à une occupation (propre). Le respect de cette condition est examiné par bien, et non par acheteur. Comme tous les acheteurs n’y établiront pas leur résidence principale, l’abattement ne peut être appliqué à aucun d’entre eux.

      V.            Achat en pleine propriété et location à votre société

Vous devenez plein propriétaire de l’ensemble du bâtiment à titre privé et en louez une partie à votre SRL. Celle-ci n’acquiert donc aucun droit réel sur l’immeuble et ne doit payer que 0,2 % de droits d’enregistrement sur le bail.

Vous avez en principe droit au taux réduit pour l’ensemble du bien immobilier, s’il est principalement utilisé ou destiné à l’habitation au moment de l’achat. Si vous en louez une partie à votre société à une date ultérieure, vous ne perdrez pas, même partiellement, ce taux réduit.

Vous avez en principe droit à la réduction pour habitation modeste et à l’abattement dès que le bien est partiellement affecté à l’habitation. Il n’y a donc pas de problème si vous en louez une partie à votre société, même si c’est plus de la moitié.